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深圳楼市冰火两重天:金九“打新” 二手房交易量下降

时间:2020-10-05 18:35:18 | 来源:新京报

卖了深圳房子,成功在北京买房的方女士,在9月开学前办理完了交易手续。这一来一去终于满足了她多年来的换房心愿。最重要的是,北京和深圳房产交易总价几乎对等,同样是三居,均在1000万元上下,除了买房的手续费外,方女士几乎不用多加钱。深圳的房子可以和北京等价交换,这是几年前她不敢想的事。

今年深圳房价上涨成了全国人民的热点话题。从7月15日开始,深圳虽然持续调控,但是住房需求的基本面没有改变。恰逢楼市“金九银十”,在新盘扎堆入市助推下,深圳新房交易量创下今年新高,“打新季”更是成为当下深圳“金九银十”的关键词。但与新房不同,受调控政策的影响,深圳的二手房则走出下行的行情。

新盘扎堆推新,“金九”交易创今年新高

在供需两旺的助推下,深圳楼市新房市场成交仍然活跃。多个楼盘推出即售罄。9月15日,电建地产洺悦府摇号开盘,对2128个客户数据进行公证摇号,中筹名额只有483个。而9月底,金融街融御华府继一期火爆开盘售罄后,二期由于参与认筹的购房者较多,则采取预约制认筹。

据贝壳找房数据显示,从今年前三个季度新房成交累计情况看,深圳共计成交了28832套,同比上涨了9.4%。四个一线城市中,在成交数据上,其是唯一上涨的城市。

而从9月单月来看,深圳楼市的成交更有着不同寻常的意义。据当地媒体对深圳房地产信息网数据分析显示,9月,深圳新建住宅成交4871套,这样的交易量创2020年开年以来的月度新高,同时创下了7年“金九”楼市同比成交量的新高。

深圳新房市场成交量走高,与供应活跃密不可分。9月,深圳合计预售6908套新建住宅。从深圳住建局最新发布的数据来看,2020年1-9月,深圳共批准77个新盘预售,预售总套数达48227套。而截至9月,深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套。

为了备战中秋、国庆双节长假期,新房供应也未间断。新京报记者从房天下获悉,仅9月30日一天,就有7个楼盘开盘。明显高于平时二三个项目开盘的记录。而在10月,据当地媒体预计潜在还有超20个新盘待入市,“打新”热潮或将持续。

需求减少,二手房成交量持续下降

与新房成交火热不同,深圳二手房交易量却不甚理想。据深圳房地产信息网数据显示,2020年9月,深圳成交8820套二手住宅,环比减少22.1%;成交面积781111平方米,环比减少19.9%。

在当地业内人士看来,“7·15新政”的颁布,有效引导需求流向新房市场,二手房交易由于较高的税负、价格高于同片区新房等多重不利因素,导致二手房市场需求大幅萎缩,成交量下滑。

7月15日成为深圳楼市的转折点。当天,深圳市住建局等多部门联合发布通知,大幅调整了限购措施,比如规定深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。该通知自发布起,很多打算在深圳买房的购房者感叹,“一觉醒来上车的机会没有了。”

此外,通知提出,二手房转让增值税征免年限由2年调整为5年,“豪宅税”免征条件增添实际成交总价低于750万元的限价要求。这些门槛的提高是对二手房市场的直接打击。

从7月15日通知出台至今,深圳二手房市场表现最为明显。贝壳研究院数据显示,8月深圳二手房成交量环比下降超过5成,成交均价环比下跌9.8%。究其原因,深圳新一轮调控提高了改善群体门槛并限制部分房源流通,对中高端需求的抑制较为明显。此外,剔除成交结构因素影响,深圳二手房价格指数涨幅较7月明显缩小。

调控新政不断出台,过热态势将受到抑制

深圳房价快速上涨,成就了方女士一直以来在两个城市间腾挪换房的梦想。而对新一轮调控来袭,方女士很是庆幸从今年春节开始就考虑卖掉深圳的二手房,否则7月再卖房,就不一定能卖上好价格了。

此前,方女士一直在北京租房,她本想在北京买房,但是考虑到每月的贷款也不少,就迟迟没有下手。今年春节回家,她发现深圳的房价已经涨上来了,而北京的房价一再下降,价格差距越来越小,这给了她换房的机会。

不过,这一轮涨价运动始于“小房子,飞于豪宅线,停于调控”,这是当地媒体对于今年深圳房价的总结。

事实上,很多业内人士认为,深圳有着强大的市场需求。贝壳找房报告显示,深圳、东莞、厦门移民指数位列前三,分别居一线、新一线、二线城市首位。其中,深圳近八成房源被外地人买走。

从目前来看,深圳市场新增供需环比虽然下降,但仍处较高位,由此调控仍未中断。9月深圳司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见,市场管控力度再升级。

值得关注的是,8月28日,深圳市住建局局长张学凡公开表示:“新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”为此,当地业内人士猜测,深圳首当其冲学习新加坡模式,是否意味着长期来看,楼市将“变天”。

不过,从短期来看,贝壳研究院认为,深圳“7·15新政”后,又有“7·29新政”补充,新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升,但整体调控从严,新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%,套数增速6.3%,预期后续深圳过热态势将持续受到抑制。

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