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被约谈城市普遍升级调控 楼市还会有“银十”吗?

时间:2020-10-07 10:35:23 | 来源:国是直通车

“金九银十”是房地产市场的传统旺季。但受到调控升级等影响,今年9月份楼市总体平稳,并未带动三季度成交数据快速上升,一些地方反而出现小幅降温。

似乎是为楼市“银十”提前打上了预防针,在国庆假期开启之前,多个重点城市再次出台楼市调控收紧政策。此前参与“724”房地产工作座谈会、“826”会商会的所有城市全部出台调控新政。

加之,此前市场高度关注的房企负债“三条红线”规定,楼市还会有“银十”吗?

调控连续收紧

9月29日,连续多月房价涨幅居前的银川市发布楼市新政,政策倾向从鼓励住房消费转为打击炒房。

此次银川出台的新政包括:1、首次实施限购、限售等政策,非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房,市辖三区购房满两年方可转让;

2、限价住房用地回归,根据需要在主城区重点区域实行“限房价、竞地价”联动土地出让政策。

3、限贷政策收紧,此前“拥有1套房已结清贷款,则购买改善型住房时按首套20%首付计算”的政策不再提及。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,银川本轮政策主要意在针对外地炒房团的进入。据该机构统计,今年1-9月份,银川新房市场成交面积累计同比增速达到了自2015年来最高值,为42.7%,这也成为本次调控升级的重要背景。

此前一天,唐山也加码楼市调控,将二套房的首付比例提高至50%以上。

自此,潘浩指出,参加7月24日房地产工作座谈会(10个城市)、8月26日住建部部分城市房地产工作会商会(6个城市)的所有城市全部出台了房地产调控新政。

中原地产首席分析师张大伟指出,自今年7月份以来,全国已有26个城市陆续收紧楼市调控,30多次房地产收紧调控政策密集发布。

据中原地产研究中心统计,1-8月份,各地出台房地产调控政策次数368次,这与被称为“最密集调控年”的2019年1-8月份的367次的水平基本一致。其中,7月份开始调控风向明显转变,从上半年的全面趋于宽松,转变为局部收紧。

先丢“金九”再失“银十”?

“金九银十”是房地产市场的传统旺季。但受到调控升级等影响,今年9月份楼市总体平稳,并未带动三季度成交数据快速上升,一些地方反而出现小幅降温。

58同城、安居客发布的一份报告显示,9月份全国新房找房热度环比下跌1.7%,其中一二三四线城市找房热度均有所下滑。

从二手房来看,贝壳研究院数据显示,三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。

回落幅度靠前的城市主要有两类,一类是在7月经历调控加码的城市,如深圳、东莞以及南京。其中,深圳环比降幅接近50%,降幅居前;东莞成交量环比降幅达42%,南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市,如大连、廊坊及济南等,降幅分别为33%、25%及19%。

重点城市二手房价仍以上涨为主。三季度,18城中,14城二手房价环比上涨。不过,随着成交下行,重点城市均价上涨动力渐失,超七成城市房价涨幅收窄甚至转跌。

今年楼市是否会出现“银十”?

伴随“十一”假期到来,出境旅游等受限,房企打折促销增加,短期楼市可能出现一定需求释放。

潘浩指出,十一黄金周新房或将出现新的成交高峰。他指出,9月底时,房产经纪人的带看量在大幅攀升,却没有实际成交量,这说明购房者出现了节前观望情绪,期待着开发商在国庆假期期间出台更多促销活动。因此,预计最近几周,重点城市会出现一波新房成交小高峰,支撑“银十”市场,房价不会出现大幅走低。

对于二手房市场表现,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,“金九银十”是开发商提出的一个概念,从二手房市场的表现来看,特别是本轮楼市调控以来,二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象,交易量反而还会比7、8月份低。

许小乐称,当前二手房成交周期为126天,也就是说房子从挂出去到成交,需要四个月的时间,周期依旧较长,在金融利率处于上下平衡状态下,二手房市场在未来仍将处于买方市场,市场上行动力较弱。

中新社国是直通车记者“十一”期间走访了多个北京热门学区房片区。总体而言,市场表现相对平稳,并未出现涨价抢房热潮,多数房源还有一定的降价谈判空间,中介经纪门店内的商谈签约客户数量也并不多,与几年前旺销高峰时相比,仍有很大差距。

但是,二手房市场交易并不低迷,一些热门的待售学区房会同时出现几波看房客户,也不时有低总价的小户型成交。

朝阳区一位二手房交易经纪人告诉中新社国是直通车,除了京南、京东南等少数区域外,“十一”期间北京二手房成交相对活跃,特别是西北地区,“十一”期间的实时成交量环比9月份有明显的上升。

楼市走向“新格局”

“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”,在此背景下,房地产在国民经济当中的角色是否会发生变化?

业内普遍认为,过度发展房地产,内循环很难生成。因此,须防止房地产因“一业独大”对居民收入和其它创新产业形成虹吸效应,从而阻碍居民消费,甚至拉大收入差距。

在这个过程当中,房价神话会被打破:房价可能会下跌,土地可能会流拍,如果要把房地产作为投资,那也势必需要承担相应风险。

贝壳研究院对比了过去三年的房价与CPI涨幅后发现,房价涨幅真正超过CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市。而在上海、广州、北京等一线城市房价并没有跑赢通胀,武汉、天津、廊坊等城市房价相对跌幅明显。变化已经在发生了。

但同时,专家认为,过分打压房地产,内循环也很难生成。

从很大程度上看,房地产本身就是个内循环行业,而且经过多年发展,房地产业更是一个关联效应极广、体量极大的产业链。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,房地产对消费的短期拉动、对财政的短期贡献和对投资的短期稳定都有重要贡献。

他认为,当前经济形势仍然复杂严峻,不确定性较大,包括房地产、隐性债务等在内中长期问题的应对,超越了以应对经济短周期波动为主的传统逆周期政策框架。因此,亟需建立一套战略站位更高、更针对于缓解中长期问题的调控框架,即“跨周期设计和调节”。

可以看出的是,在一定时期内,房地产行业一方面警惕过热风险,一方面维持一定活跃度,房地产企业控制扩张速度,逐步化解高杠杆风险,将有利于内循环建设。

这意味着,房贷等金融政策难现松动,楼市过热城市将会继续受到监管部门约谈,“打补丁”式的调控仍会频繁出现,但房地产市场不会被“一棍子打死”,刚需等正常交易仍有空间。

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