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2020年深圳新增城市更新计划用地679公顷 安排土地整备资金110亿元

时间:2020-10-04 12:35:41 | 来源:华夏时报

近日,深圳市发布了《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》(下称“计划”)。城市更新方面,2020年度,深圳市城市更新的任务分为三项,即全市新增实施省“三旧改造”考核任务9000亩,完成改造任务5000亩;全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷;全市完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。土地整备方面,2020年度全市土地整备任务完成15平方公里,安排土地整备资金110亿元。

从被动资源保障向主动调控转变

近日,深圳市发布了《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》(下称“计划”),计划显示,深圳市将实现产业空间从被动资源保障向主动调控转变,着力解决深圳市公共服务设施供需矛盾突出的问题。

2020年度,深圳市城市更新的任务分为三项,即全市新增实施省“三旧改造”考核任务9000亩,完成改造任务5000亩;全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷;全市完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。

计划从土地使用功能的角度对城市更新任务进行了细化。即全市新增“工改MO(新型产业用地)”类更新单元计划用地规模不高于133.5公顷;新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房29456套,创新型产业用房23.6万平方米;新增规划配建独立占地公共配套设施134个,非独立占地公共配套设施规模25.3万平方米。

2020年度全市土地整备任务完成15平方公里,安排土地整备资金110亿元。具体分为四项,即全市产业空间整备相关工作年度完成10平方公里用地;全市土地整备利益统筹项目实施范围内年度完成1平方公里用地的移交入库工作;年底前全面完成原特区外96所村办学校土地房产历史遗留问题处理工作;全市土地整备其他项目实施范围内年度完成3.51平方公里用地的移交入库工作。

用地供应方面,2020年全市用地供应任务采取更新整备指标联动考核机制,拆除重建类城市更新和土地整备利益统筹用地供应235公顷。其中福田10公顷,罗湖33公顷,南山8公顷,盐田6公顷,宝安54公顷,龙岗80公顷,龙华10公顷,坪山10公顷,光明20公顷,大鹏4公顷。

城市更新规模较2019年新增48公顷

“城市更新任务规模方面,2020年比2019年新增48公顷,总体呈现关内(盐田区,罗湖区,福田区,南山区)规模增加,关外规模减少的趋势。土地整备利益统筹工作任务方面,关内基本无土地整备项目,主要以原关外地区(宝安区,光明新区,龙华区,龙岗区坪山区,大鹏区)为主,其中,光明区较2019年增加约一倍规模。可以预见,未来深圳地产旧改仍以原关外地区为主。”合一城市更新集团董事总经理罗宇对《华夏时报》记者说。

罗宇表示,深圳市产业空间整备专项行动任务基本位于原关外地区,总体规模较2019年减少200公顷。从产业空间储备规模来看,深圳市仍大力推动大片区工业区发展,工改工(老旧工业区改造升级)是未来更新布局的一条重要发展道路。从工改M0(工改工MO类,简称:工改MO)规模分配上来看,南山、盐田、大鹏地区几乎无工改M0规模,仅龙岗区有24公顷新增M0规模,未来工改M0项目立项难度会更大。

“从总的数据上来说,今年的城市更新和土地整备计划与去年出入不大。城市更新的数据略有提高,土地整备的计划稍有降低。”城市更新网创始人宋留强对《华夏时报》记者说。

宋留强表示,从今年的计划中可以看出,深圳城市更新和土地整备融合的趋势越发明显。深圳在全国率先建成了以行政征收、土地整备、利益统筹、城市更新四种模式并存的多层次、多周期的存量土地供应体系。“这四种模式的市场化元素是逐渐增强的。”宋留强解释道。

罗宇表示,从列入计划规模及供地规模来看,2020年相较2019年更新任务规模虽增加48公顷,但是供地规模却减少约71公顷,可以看出整个深圳的更新及土整项目虽然立项的多,但是实际进入到供地阶段的土地规模反而减少。

专家:前期土地整理风险更大

“城市更新最大的难题就是拆迁难”。宋留强对《华夏时报》记者道出了供应的土地规模减少的原因。

对此,他表示,如果用市场化的方式推动项目失灵,可以转化为行政化刚性手段进行推进。反之,如果行政化的手段出现困难的时候,也可以用市场化比较灵活的方式去解决。“但是在融合方面还需要探索,即四种模式之间的边界和转化的方式需要进一步明晰。”宋留强对《华夏时报》记者强调。

宋留强向《华夏时报》记者介绍,一个完整的城市更新分为两个阶段,即前期的土地整理和后期的土地开发。宋留强向《华夏时报》记者表示,因为前期的土地整理涉及立项、专规、拆迁需要投入的资金量大,存在的风险也很大,所以房企大多不愿意把资金投入到前期的土地整理阶段。现在很多的情况是房企与另一个公司(下称“A公司”)成立合资公司,但是房企不参与前期的土地整理工作,也不承担风险,A公司在土地整理完成之后采取股权溢价的方式退出。

“主体和需求都存在,但是操作处于灰色地带。社会分工越来越精细,前期的土地整理应该形成完整的、专业化的、精细化的操作,资金的介入和退出应该明确并形成良好的机制。”对此,他还提出,土地整理阶段的工作应该站在业主的角度,为业主服务。“A公司应该是一个服务商,而不是开发商。”宋留强对《华夏时报》记者说。

最后,宋留强还向《华夏时报》记者算了一笔账,即现在开发商通过招拍挂拿地的项目销售利润率为10%到15%左右,但是旧改的项目销售利润率是15%到30%左右。“也就是说开发商的投资风险都一样,多出来的收益应该是前端土地整理的风险收益。”宋留强对《华夏时报》记者说。

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